房屋漏水，该由谁来补

买了一套新居，住上没几天，卫生间天花板就漏水，你会是什么感觉？楼上业主因擅自更改房间结构造成屋面渗漏，你找他修补，他蛮不讲理、拒不修补，你又是什么感觉？

　　近一个多月来，本报不断收到因房屋质量问题、相邻方擅自更改房屋结构以及管道老化而造成房屋渗漏的情况反映，有些上下楼屋主因此大动干戈，导致邻里关系恶化；有些屋主因饱受屋面渗漏之苦，造成精神恍惚……

　　据业内人士统计，随着广州市新建楼盘交付使用面积的成倍上升，出现渗漏的房屋数量也与日俱增。楼盘发展商、承建商、装修施工单位和上下楼屋主之间如何解决此问题？屋主如何利用法律更好地维护自己的权利？这些问题已迫在眉睫。　　

房屋渗漏　苦主多多

　　案例一：因楼上住户擅自更改室内房间布局，楼下住户翁姨的卫生间天花渗水，时间长达六年。这期间，经街道居委会多次调解无果，去年6月，翁姨只好将楼上住户告上法庭。上月25日，广州市中级人民法院作出终审判决：督促楼上住户恢复原来的房屋规划设计，并对翁姨的房屋进行防水维修处理。

　　案例二：家住广州三元里的王小姐说，她家天花板渗水已有一个多月，开始是一滴一滴的，现在要用水桶接了。王小姐住二楼。这栋楼是集资楼，于1997年建成，保修期3年。她说，1999年前后，王小姐楼下住户的厕所天花板渗水，由于在保修期内，物业公司上来把她家的厕所挖了，“一楼的没花一分钱”。现在保修期已过，物业公司说她家天花板渗水原因是楼上的防水层没有做好，要挖开三楼厕所加固防水层。物业公司认为，三楼住户应负责维修。但三楼住户说，他自搬进来就没改过房间结构，楼下渗水责任不应由他负。

　　案例三：家住广州荔湾区的某业主于2001年买了一套商品房，去年2月下旬她发现主人房卫生间的天花漏水，于是将该楼盘的发展商告上法庭，要求发展商维修，并赔偿经济损失3万多元。法院开庭后，该发展商辩解说，该业主没有证据证明卫生间天花渗水是由质量问题引起的，是否属于保修范围尚不能确定。法院最后认为业主（原告）既拿不出证据证明屋面渗漏是由房屋质量引起的，也无法举证是由楼上业主装修造成的，所以法院对其赔偿要求不予支持。法律界人士指出，该业主犯了一个技术性错误，业主应先请房屋质量检验部门对渗漏原因做个鉴定，确定造成渗漏的责任方，再找责任方要求赔偿，胜算就大一些。

　　案例四：广州五山地区某高校某六楼业主发现北阳台天花的封口梁有裂缝，导致外墙的雨水渗入室内。建筑设计人员到现场了解，发现楼上业主擅自改建厨房外墙，改变了封口梁的受力状况，导致封口梁产生裂缝并已扩展到楼板。房屋管理部门出具处理意见，希望楼上业主拆除在北阳台改建的墙及洗手台，并请专业单位对该封口梁裂缝进行修补。但楼上业主置之不理。法律人士指出，六楼的业主应请房屋质量检验部门对漏水原因、更改方案作出结论，这个结论才有法律效力，然后再通过法律途径解决。　　

客观原因：墙体和混土易患“通病”

　　华南理工大学建筑设计研究院副院长、副总工程师韦宏高级工程师分析，导致房屋漏水的原因很多，其中主要有两种：一是墙体材料，一是混土结构，这是最常见的原因，可谓行业通病。由于生产黏土砖需挖土，会导致泥土的流失，因此国家禁止使用黏土砖作为墙体材料，取而代之的是用工业废料如煤渣制成的新型墙体材料，其种类有很多种，主要的是陶粒混凝土、加气混凝土、空心混凝土和墙板。这些新型墙体材料虽说可节省资源、减少浪费，但同时也有通病，就是它们没有像黏土砖那样经过烧结，所以收缩性比较大，收缩就会产生裂缝。墙体材料上虽说贴了很多墙砖，但由于用来粘合墙体和墙砖的水泥胶并没有涂满整个墙体，所以雨水就容易顺着墙砖的缝隙和墙体材料之间的裂缝渗透进去。

　　现今建筑行业由于机械化程度高，用泵往上送混凝土。为了能送上去，就要求混凝土比较稀，石头粒径比较小。而稀的混凝土要求水泥的用量增多，水泥用得多就会增加混凝土的收缩性，收缩性一大即容易产生裂缝。

　　韦院长说，卫生间在做防水层时，不能有接缝，而且应当盖满整个地板后还要卷起来五六十厘米，这样水才不容易漏下去。卫生间漏水还有一个可能是下水管道的周围没弄好。为安装下水管道而挖的洞比管道的直径要大，这样管道在安装上以后，管道周围和洞之间的缝隙要及时补上，这些缝隙不仅要用混凝土填满，还需做防水层，而做防水层就要仔细了。　

主观原因：业主大多忽略防漏环节

　　广州市律师协会房地产委员会主任、中诚济法律师事务所律师许奋飞，致力于广州市房地产纠纷案调解20多年，对广州的房屋建筑质量有深入的研究。他分析说，房屋渗漏的产生原因大致可分为三类：

　　一类是新建商品房因质量问题出现渗漏。这在新建商品房中是非常普遍的，而且多数集中在卫生间，这和广州人的生活习惯有关，喜欢冲凉，大量用水，但本质上还是施工过程中防漏这一环节没做好。上世纪六七十年代建的楼房，由于施工技术是在预制板上铺沥青，然后再加水泥，防水性较好，所以那时建的房子前10年是不会漏水的；而现在无论是名盘还是一般楼盘，都有可能出现漏水现象，这并不是说现在用的化学防漏剂退化了，相反现在用的防漏合成剂都是很高级的，品种也有十多种，关键问题是现在不重视防漏这一细节。工程竣工后验收部门在验收时重房屋结构，轻房屋装修，如防漏这些细部施工环节。房屋在交付使用时本来要出具一个室内环保检验报告，但现在基本上没有发展商愿意出示，这就给房屋上下排水和防漏埋下了隐患，而业主自己也不重视。许律师说他曾问过10位新购商品房的业主，在房屋装修前有否检查房屋的防漏设施？结果没一人检查过。

　　第二类是入住后重新装修过后导致渗漏。由于重新装修，就有可能破坏房屋原有的防漏层，导致或加剧漏水。

　　第三类是排水管道和防漏设施的使用年限已过，造成漏水。由于排水管道和防漏设施都有一定的使用年限，一般过了八年或十年就会有问题，像以前用的铁管容易生锈，胶管也容易被腐蚀。但业主都没有防患于未然的意识，总是要到开始漏水的时候才重视起来。许律师建议，管道和防漏设施在使用了八年十年后就要翻修了。　　

解决之道：最终要靠法律武器来补漏

　　许奋飞律师认为，因质量问题出现渗漏和因装修导致渗漏都属人为造成的，补漏责任应由发展商或装修施工单位来承担；因排水管道和防漏设施老化导致渗漏则属自然现象，责任要由业主自己承担。

　　在防漏责任处理上，许律师建议：若是第一类，且业主入住不到三年，房屋还在保修期内，业主可以要求发展商免费维修；若是第二类，则应按施工合同找施工单位，施工单位也应有三年的保修期。

　　许律师说，受漏水损害的一方应首先请房屋质量检验部门对房屋漏水原因和如何补漏作出鉴定报告；鉴定出来后，如果是相邻方的原因，可凭报告要求相邻方立即或及时给予修补，并可向相邻方提出对修补期间造成的损害作出赔偿的要求。如果相邻方不配合，受损一方可将争议提交到法院。其法律依据是《民法通则》第83条：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。许律师强调，假若相邻方不履行法院的判决，受损方可自请施工队从楼下维修，发生的费用可向法院提出要求楼上业主赔偿。如果楼上的不赔偿，可向法院申请强制执行。

　　许律师说，如果是违法改建导致楼下没办法维修的，受损方可在诉讼中要求楼上业主恢复原来的结构。对于顶楼业主，如果漏水发生在三年保修期内，业主可要求发展商免费维修；否则应由全体业主平摊费用，因为天面权益是共有的，义务也是共同承担的。但如果渗漏是由在上面加建造成的，则应由加建方承担防漏责任。

　　许律师指出，自上世纪九十年代末期以来，国务院有关部委就规定楼盘在交付使用时必须出具“两书”：即《房屋建筑工程质量保修书》和《新建住宅使用说明书》，两书里规定发展商与业主必须签定屋面防漏保修期限，以及在使用房屋过程中尤其是在装修过程中应注意的事项。国务院《建筑工程质量管理条例》第四十条也规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年。

　　华工建筑设计研究院韦宏副院长告诉记者，能检查防漏层做得好与否的只有发展商和施工监理单位。因为房屋一旦交付使用后，防水层上已铺上了水泥沙浆，很难看出；毛坯房还有可能检验一下，但要检验必须到楼上的卫生间里去囤水，楼上的给不给试又成了一个难题，因此，业主自己检验比较难操作。

　　查找原因对症补漏

　　广州市中诚补漏防水补墙公司的技术人员告诉记者：天面、楼板漏水一般是在施工过程中造成的，补漏时先将漏水部位凿开，用专业补漏补墙材料封闭处理后，再涂上一层保护层；

　　管口位漏水是由于防水层做得不够密实，而在墙根处容易产生起鼓脱层，使防水层和墙根脱离，导致防水层失效。这就需要在查找到渗水部位后对其做密封处理，灌入防水补漏材料达到密实的程度；

　　对于外墙渗水，就与混凝土的收缩性有关，这需要高空作业，将原来的饰面层打掉，进行补漏后再恢复。现在有的施工队在外墙上挂上一层钢筋网，然后再在钢筋网上涂水泥浆，最后再贴瓷砖，这样钢筋网就能起固定结构的作用，防止外墙产生裂缝。