增城区征收集体土地补偿办法

增府规〔2018〕2号

广州市增城区人民政府关于印发增城区征收集体土地补偿办法的通知

各镇政府、街道办事处，区政府各部门、各直属机构：

现将《增城区征收集体土地补偿办法》印发给你们，请认真贯彻执行。在执行过程中遇到的问题，请径向区国土规划局反映。

                                                                                  广州市增城区人民政府

2018年10月24日

第一章 总则

第一条 为规范我区征收集体土地补偿管理，维护被征地农民集体经济组织、农民、青苗和地上附着物产权人等相关权利人（以下简称“被征地单位”）的合法权益，保障我区征地补偿安置工作有序进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《广东省国土资源厅关于印发广东省征地补偿保护标准（2016年修订调整）的通知》（粤国土资规字〔2016〕1号）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法的通知》（穗府办规〔2017〕10号）等有关规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条 除国家、省、市另有规定外，增城区辖区内依法征收农民集体土地的补偿适用本办法。

第三条 广州市增城区国土资源和规划局（以下简称“区国土规划局”）代表区人民政府对征地补偿工作进行统筹管理；广州市增城区土地开发储备中心（以下简称“储备中心”）负责征地补偿的组织、指导和监督；属地镇政府（街道办事处）[以下简称“镇（街）”]具体负责征地补偿工作的实施。区各有关部门各负其责，通力配合，切实做好土地和房屋被征收人的补偿、安置和社会保障工作。

第四条 各镇（街）应根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划向储备中心提出征地建议，储备中心根据镇（街）的建议和全区年度征地计划指导镇（街）制定《土地征收工作方案》，提出征地范围、补偿内容、资金来源及各部门分工等。

第五条 《土地征收工作方案》经区政府批准后，镇（街）应采取积极有效的措施禁止在被征地范围内抢种、抢栽和抢建。区国土规划局应根据相关规定在本部门网站、被征地现场、被征地村集体所在地或村民聚居地发布《征收土地预公告》。

第六条 被征地单位应当服从社会公共利益及我区经济发展需要，积极支持和配合征地补偿工作的实施。《征收土地预公告》发布后，在征地范围内抢种、抢栽的青苗和抢建的建（构）筑物一律不列入补偿范围。

第七条 镇（街）对拟征收地块的权属、地类、面积、青苗、地上附着物以及拟征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查和证据保存，并与被征地单位共同确认调查结果，根据调查结果和本办法规定的相关补偿标准，与被征地单位协商签订《征地补偿协议》，具体实施补偿工作。

被征地单位不配合调查确认的，可以通过公证的方式确认。

第八条 征收农民集体土地的补偿包括：土地补偿、安置补助、青苗补偿、地上附着物（除房屋）补偿、被征地农民养老保险、留用地安置、房屋补偿、房屋安置。

第九条 土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物（除房屋）补偿费由储备中心按有关资金支付流程将确定的补偿资金足额存入区国土规划局征地补偿款预存户，专款专用。自征地获上级批准并发布《征收土地公告》之日起三个月内，区国土规划局应将土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物（除房屋）补偿费从征地补偿款预存户划付到镇（街）的征地补偿款账户，再由镇（街）将补偿资金兑现给被征地单位。具备预付条件的，可预付到补偿对象在银行开具的实名账户。

第十条 本办法规定之外的其他任何单位或个人，均不得直接与被征地单位协商集体土地征收和补偿事宜。

第二章  土地补偿、安置补助、青苗补偿

第十一条 土地补偿、安置补助、青苗补偿由被征地农民集体经济组织作为主体与属地镇（街）协商选定“综合包干价”或者“实地清点计价”两种方式之一进行补偿。

（一）综合包干价方式补偿。选择综合包干价方式补偿的，根据我区各镇（街）经济发展状况，全区共划分为两个地区类别，各镇（街）按照相应地区类别实施综合包干价补偿（详见附件1）。

（二）实地清点计价方式补偿。选择实地清点计价方式补偿的，土地补偿费和安置补助费在不低于广东省征地补偿保护标准的基础上，按照附件2-1规定的标准执行，青苗根据实地清点数量及附件2-2、2-3、2-4规定的标准执行。

第十二条 地上无房屋等附着物，但有不动产权证书、集体土地建设用地使用证、建设用地批准书等法定土地权证，以及镇级或以上人民政府核发的准建证明的集体建设用地，土地补偿、安置补助、青苗补偿由镇（街）与被征收人协商共同委托有资质的评估机构评估确定，评估时点为《征收土地预公告》发布之日。评估费由征地单位支付。

地上无房屋等附着物，但有村、镇宅基地使用证的集体建设用地，土地补偿、安置补助、青苗补偿参照本办法第二十九条执行。

其他不具有法定证明的集体建设用地，土地补偿、安置补助、青苗补偿标准按本办法第十一条规定执行。

第十三条 土地补偿费和安置补助费按照全员共有的原则在被征地农民集体经济组织内部按规定统筹分配使用，青苗补偿对象原则上为其所有权人，上述补偿款由镇（街）负责支付给被征地单位。

苗圃、花圃内的苗木、花卉、盆景等由其所有权人自行处理，只作搬迁费补偿，搬迁费由有资质的评估机构评估确定，评估费由征地单位支付。被征地农民集体经济组织选定综合包干价方式补偿的，征地单位不再另行支付搬迁费，即搬迁费从综合包干价补偿款中划出补偿给相关的所有权人。经评估确定的搬迁费超出3万元/亩的，超出部分由征地单位补足，在征地总成本中列支。被征地农民集体经济组织选择实地清点计价方式补偿的，搬迁费由征地单位支付。

第十四条 青苗在镇（街）规定期限内由其所有权人自行处理，逾期未处理的可由镇（街）统一处理。

第十五条 同一征地项目的征地范围跨越不同地区类别的，按相应地区类别的补偿标准执行。

第十六条 对于征地项目产生的边角地、夹心地、插花地，由征地单位与属地镇（街）协商确定范围和面积，并只实施土地补偿、安置补助、青苗补偿、地上附着物补偿，不计提留用地，不购买被征地农民养老保险。

原则上征地项目产生边角地、夹心地、插花地的面积不得大于实际征地面积的10%。

第三章 地上附着物补偿

第十七条 本办法所称地上附着物，是指附着在被征收农民集体土地上除房屋外的瓦房、瓦棚、水井、坟墓等一般附着物。

第十八条 地上附着物由被征地农民集体经济组织作为主体与属地镇（街）协商选定“综合包干价”或者“实地清点计价”两种方式之一进行补偿。

（一）综合包干价方式补偿。由属地镇（街）按照1.8万元/亩标准支付给被征地农民集体经济组织。

（二）实地清点计价方式补偿。属地镇（街）组织人员清点地上附着物，根据实地清点数量及项目内容按照附件3规定的标准进行补偿。

第十九条 地上附着物补偿对象原则上为其所有权人。地上附着物在镇（街）规定期限内由其所有权人自行处理，逾期未处理的可由镇（街）统一处理。

第四章  被征地农民养老保险

第二十条 为保障我区被征地农民的长远生计，被征地农民养老保险费由征地单位全额负担，征地单位统一按照《转发省人力资源社会保障厅关于进一步做好我省被征地农民养老保障工作意见的通知》（粤府办〔2010〕41号）和《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城乡居民基本养老保险实施办法的通知》(穗府办〔2014〕66号)规定的第五档4.14万元/人标准执行，具体参保人数以人力资源和社会保障部门核定为准。

第二十一条 办理被征地农民养老保险具体工作由区人力资源和社会保障局负责，征地单位按照区人力资源和社会保障局的规定拨付养老保险费。

第五章  留用地安置

第二十二条 留用地按实际征地面积的10％安排。2008年7月13日[增城市征收土地管理暂行办法（增府〔2008〕13号）实施]前已发生的历史征地，有书面约定的，按书面约定履行，没有书面约定的，无需安排留用地。

第二十三条 留用地安置可采取实地留用、货币折算、物业置换等方式兑现，具体操作按照省、市、区的有关规定执行。

第二十四条 留用地采取实地留用、物业置换方式兑现的，在未兑现期间，由属地镇（街）对未兑现留用地指标进行补偿（返租）。补偿时间以被征地单位签定征地协议并交付土地之日起，直至区国土规划局书面通知被征地单位办理留用地供地手续或确认移交物业给被征地单位之日止。补偿费用原则上在征地总成本中列支，另有约定的按约定执行。

留用地指标补偿标准原则上为南部地区（荔城街、增江街、朱村街、永宁街、新塘镇、仙村镇、中新镇、石滩镇）2万元/亩/年，北部地区（小楼镇、派潭镇、正果镇）1.2万元/亩/年；每5年递增20%。

第六章  房屋补偿

第二十五条 房屋补偿包括房屋基准补偿、房屋区位补偿、搬迁补助、临时安置补助、停产停业损失补偿。房屋补偿对象原则上为其所有权人。

第二十六条 房屋基准补偿是结合房屋建筑情况及房屋用途等因素，按本办法核定的房屋补偿面积与房屋基准补偿标准相乘计得，也可通过评估方式确定。

通过评估方式确定房屋基准补偿的，由镇（街）与被征收人协商共同委托有资质的评估机构按房屋重置成本法进行评估，评估时点为《征收土地预公告》发布之日。评估费由征地单位支付。

第二十七条 征收集体土地上房屋应当先认定房屋补偿面积。

房屋补偿面积由基础补偿面积和超建面积按照一定比例进行折算，超建面积是指虽然存在权属瑕疵但为尊重历史事实给予所有权人适当补偿的面积。房屋补偿面积计算公式为：房屋补偿面积=基础补偿面积×1.0+超建面积×0.9。

各类别房屋基础补偿面积和超建面积认定方式如下：

1.有农民集体土地房地产权证（不动产权证书）的房屋，房屋实测建筑面积在房屋所有权证记载的建筑面积以内的部分为基础补偿面积；实测建筑面积超出房屋所有权证记载面积的部分为超建面积。

2.有政府或行政主管部门核发的农民集体建设用地使用证、宅基地证等法定土地权证之一的房屋，房屋实测建筑面积在土地权证记载面积3.5倍以内的部分为基础补偿面积，超出部分为超建面积。

3.无法定土地权证但经镇级或以上人民政府核发的准建证明批准建设的房屋，房屋实测建筑面积在批准建设面积以内的部分为基础补偿面积，超出部分为超建面积。

4.无任何权属证明的房屋，实测建筑面积全部纳入超建面积范畴。

以上确定房屋补偿面积以《征收土地预公告》发布之日为标准时点，凡在《征收土地预公告》发布之后未经政府有关部门批准建设的房屋，不予补偿。

第二十八条 房屋基准补偿标准核定需先对房屋用途及各用途相应面积进行认定。本条认定的各用途房屋面积，作为各用途房屋后续补偿和安置的依据。

（一）房屋用途、面积认定：

1.商业用途面积：被征收房屋的房地产权证记载的商业面积或记载商住、综合用途中的商业面积。如房地产权证或申办规划许可的档案材料中未明确区分商业和居住用途面积的商住房屋，按首层面积认定为商业面积。

2.住改商面积：能提供合法有效的工商营业执照，并实际正在营业的房屋，按房屋首层面积确定，但只限于房屋进深15米以内部分。

3.除以上两种用途外的居住、工业、综合（不包括其中的商业部分）、体育、教育等其他用途的面积，采用相同的系数核定房屋基准补偿标准。临时建筑不得认定为居住用途。

4.上述各种用途面积由镇（街）、测绘单位与被征收人共同确认。

（二）房屋基准补偿标准的核定：

房屋基准补偿标准按被征收房屋的结构、装修等级等情况设定相应的补偿基准（详见附件4）乘以相应的系数确定，该系数根据前款按房屋不同用途认定结果为基础设定。其中商业用途系数为3.0，“住改商”房屋系数为2.0，居住、工业、综合（不包括其中的商业部分）、体育、教育等其他用途的房屋系数为1.0。计算公式为：房屋基准补偿标准=房屋补偿基准×（商业用途面积×3.0+住改商面积×2.0+居住等其他用途面积×1.0）/实测总建筑面积。

第二十九条 房屋区位补偿是对农村宅基地使用权按照对应区位补偿标准进行的补偿，具体如下：

（一）有农民集体土地房地产权证（不动产权证书）、农民集体建设用地使用证、宅基地证等法定土地权证，以及镇级或以上人民政府核发的准建证明的房屋，区位补偿标准为南部地区（荔城街、增江街、朱村街、永宁街、新塘镇、仙村镇、中新镇、石滩镇）2200元/平方米、北部地区（小楼镇、派潭镇、正果镇）2000元/平方米。

除有农民集体土地房地产权证（不动产权证书）的房屋或政府行政主管部门核发的农民集体建设用地使用证、宅基地证等法定土地权证之外的房屋，区位补偿标准为1600元/平方米。

（二）区位补偿金额由区位补偿标准与对应的区位补偿面积相乘计得。

房屋区位补偿面积按以下办法确定：一是土地证载面积比房屋实际占地面积大的，按土地证载面积核定；二是土地证载面积比房屋实际占地面积小的，按房屋与土地直接接触的基底面积核定，以测绘单位实际测定为准。

（三）被征收人确定选择联排式住宅安置的，区位补偿应当相应核减，核减金额由安置住宅对应的区位补偿标准与安置住宅基底面积相乘计得。

第三十条 房屋搬迁补助费按被征收房屋面积（除工业用途面积外）乘以25元/平方米计算，如计得的搬迁补助费低于3000元的，按3000元计算。同一栋房屋的搬迁补助费不得高于8000元。房屋搬迁补助费包含电话、有线电视、空调、宽带、燃气等迁移费。

第三十一条 征收居住用途的房屋应给予被征收人临时安置补助，临时安置补助费计算方式如下：被征收人选择货币安置的，临时安置补助费以被征收房屋的居住用途面积为基数，按每平方米每月不超过20元的标准（如按该标准计算低于2000元/月的，按2000元/月计算），并按12个月计算；被征收人选择统建住宅安置、产权调换的，临时安置补助按照上述标准执行，补偿至属地镇（街）交付房屋之日止。

第三十二条 征收商业及工业用途的房屋应给予被征收人停产停业损失补偿。

（一）商业用途房屋停产停业损失补偿。以被征收商业用途房屋的商业用途面积为基数，按每平方米每月45元，并按12个月计算。停产停业损失补偿原则上支付给实际经营人，被征收人与实际经营人不一致，有约定支付对象和比例的，按约定执行；无约定，则支付给实际经营人。

（二）工业用途房屋停产停业损失补偿。依法取得营业执照并实际生产经营的厂房造成停产停业损失的，可以根据《征收土地预公告》发布前6个月，按税务部门核实的该企业税后平均利润（每月）80%的标准给予不超过6个月的补偿，若按此方法计得的补偿额除以工业用途房屋面积低于150元/平方米的标准，则按150元/平方米一次性补偿。工业用途的房屋不再按本办法第三十条规定给予房屋搬迁补助。

（三）除以上情形外的特殊情况，或被征收人不同意按上述办法核算停产停业损失补偿的，可由属地镇（街）与被征收人协商共同委托有资质的评估机构评估确定，评估费由征地单位支付。

第三十三条 确定房屋补偿金额后，由属地镇（街）将被征收集体土地房屋的面积、适用的补偿标准、奖励情况等在所在村集体经济组织集中公示10天。

公示期满无异议的，属地镇（街）向被征收人出具《房屋补偿金额认定书》。如有异议的，参照本办法第四十九条处理。

第七章  房屋安置

第三十四条 房屋安置适用于居住用途的房屋，可选择货币安置、统建住宅安置、产权调换三种方式之一，鼓励采用货币安置方式。

第三十五条 选择货币安置的，货币安置金额由货币安置标准与居住用途面积相乘计得。

货币安置标准为南部地区（荔城街、增江街、朱村街、永宁街、新塘镇、仙村镇、中新镇、石滩镇）5500元/平方米，北部地区（小楼镇、派潭镇、正果镇）4500元/平方米。

居住用途面积不足60平方米的，按60平方米计算；居住用途面积在60平方米至240平方米之间的，按居住用途面积计算；居住用途面积在240平方米以上的，按240平方米计算。

第三十六条 选择统建住宅安置或产权调换的，被征收人按照镇（街）发布的回购价回购统建住宅，以《房屋补偿金额认定书》确定的金额抵扣。有剩余金额的可以直接兑取货币，不足的则需被征收人支付货币补足。

回购价原则上按照统建住宅房屋或政府性房源的建安成本评估确定。镇（街）应根据征收补偿标准做好统建住宅的成本控制，统建住宅和政府性房源的成本包括所占用土地使用权的取得费用、房屋建设费用、配套设施费用及税费等。

第三十七条 每户安置住宅回购指标，由人均面积与户人数相乘计得。

（一）人均面积在人均居住用途面积的基础上按以下方式认定：

人均居住用途面积由被征收房屋居住用途面积与被征收房屋户籍人数相除计得。人均居住用途面积不足25平方米的，按25平方米认定人均面积；人均居住用途面积在25平方米与40平方米之间的，按人均居住用途面积认定人均面积；人均居住用途面积在40平方米以上的，按40平方米认定人均面积。

（二）户人数可按以下原则分“户”后确定：

1.已婚夫妇及其未满法定婚龄子女；

2.已满法定婚龄的未婚村民；

3.已离异或丧偶后未再婚的；

上述分“户”时间节点为《征收土地预公告》发布之日。

一般情况下，户人数按被征收房屋户籍人数或分“户”后每户实际人数确定。对于2人以下（含2人）的户，户人数可按2人核定；已婚并达到法定育龄夫妇尚未生育子女或已育1孩的户，户人数可按4人核定。

第三十八条 回购时，被征收人根据安置住宅回购指标可选择回购一套或一套以上的住宅，回购总面积超过安置住宅回购指标的部分，以市场价结算；回购总面积少于安置住宅回购指标的部分，可享受回购住宅面积差额补贴，具体计算方式如下：

回购住宅面积差额补贴=货币安置标准×（安置住宅回购指标-回购总面积）/安置住宅回购指标×（安置住宅回购指标-回购总面积）。

“货币安置标准”适用本办法第三十五条第二款规定。

第三十九条 统建安置住宅的建设，由镇（街）作为实施主体，以城乡规划为指导，结合需要征收安置的房屋面积和征收计划，提前制定安置住宅建设计划和融资计划，及时按规划统一建设。联排式安置住宅原则上使用集体土地统建，公寓式安置住宅可使用集体土地或国有土地统建。

第四十条 安置住宅建成后，镇（街）必须将安置住宅的户型、面积、回购价、市场价、物业管理等信息在安置住宅现场公示30天。

第四十一条 镇（街）不具备统建安置住宅条件的，可以在政府性房源中安排，按评估的成本价实行产权调换。

第四十二条 因回购安置住宅产生的税费由回购人作为缴交主体，涉及费用由征收人实际承担。

第四十三条 被征收人根据《房屋补偿金额认定书》在确定补偿安置方式后，按本章规定与属地镇（街）签订《房屋补偿安置协议》，同时，将被征收房屋的集体土地房地产权证等有效权属证明交给属地镇（街），用于办理统一注销登记手续。选择货币安置的，被征收人凭《房屋补偿安置协议》及《房屋补偿金额认定书》到属地镇（街）领取货币补偿；选择统建住宅安置或者产权调换安置的，被征收人凭《房屋补偿安置协议》及《房屋补偿金额认定书》确定的金额回购或者调换房屋。

签订《房屋补偿安置协议》前，属地镇（街）应委托有资质的评估公司，以2年为建设周期，对统建安置住宅成本价进行预评估。被征收人可选择在签订《房屋补偿安置协议》时，与属地镇（街）按预估成本价进行预结算，对《房屋补偿金额认定书》确定的金额抵扣统建安置住宅价值后剩余的货币进行兑现；在实际交付安置住宅时，再以最终核定的回购价按多退少补原则进行结算。被征收人亦可选择在交付安置住宅时，与属地镇（街）按最终核定的回购价直接结算。

第八章  奖励措施

第四十四条 被征地单位在规定期限内将土地交付使用，积极配合完成征地相关手续的，可给予农民集体经济组织适当奖励，每亩最高不得超过综合包干价标准的10%。奖励金由被征地农民集体经济组织统筹用于公益事业或发展集体经济。

第四十五条 征收集体土地房屋，被征收人在镇（街）规定的期限内，主动配合签订相关《房屋补偿安置协议》并按各时间节点完成交付宅基地和房屋的，对被征收人进行奖励，奖励以房屋基准补偿与房屋区位补偿之和的6%至9%的比例计算，具体时间节点以签订的《房屋补偿安置协议》约定为准。

第四十六条 居住用途的房屋被征收人选择货币安置的，按房屋基准补偿与房屋区位补偿之和的11%给予奖励；选择产权调换的，按房屋基准补偿与房屋区位补偿之和的6%给予奖励。

第九章  附则

第四十七条 征地报批经依法批准后，各相关单位必须严格执行相关规定和协议约定。禁止任何单位和个人截留、侵占、挪用应当支付给被征地单位的补偿款。

第四十八条 征地报批经依法批准，并对被征地单位依法补偿、安置后，被征地单位应在《征地补偿协议》约定期限内交付土地；逾期拒不交付土地的，依法强制执行。妨碍国家机关公务人员依法执行公务的，依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十九条 征收补偿安置过程中，如属地镇（街）、被征收人就被征收土地及房屋的补偿面积、补偿金额、安置方式、统建安置住宅回购等事宜产生争议，由争议各方协商解决，协商过程中可共同委托具备相关资质的第三方参与进行；协商不成的，依法解决。

第五十条 镇（街）在实施征收安置工作中，对被征收人的土地、房屋、分户、公示等资料以及安置住宅的建设、回购等信息要建立完善的档案资料，加强档案管理，为纠纷处理，接受监督以及今后本区域内发生的其他征收、安置、宅基地分配等提供必要的依据。

第五十一条 本办法实施前已开展的征地项目，按原有规定办理。

第五十二条 本办法实施期间，如因重点项目的重要性、必要性及特殊性需另行制定补偿安置标准的，由属地镇（街）制订后按程序报区政府批准实施。

第五十三条 本办法自公布之日起施行，有效期5年。