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广州市旧村庄更新实施办法
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广州市旧村庄更新实施办法

穗府办〔2015〕56号

广州市城市更新办法配套文件的通知

各区人民政府,市政府各部门、各直属机构:

经市人民政府同意,现将《广州市城市更新办法》(市政府令第134号)的配套文件《广州市旧村庄更新实施办法》、《广州市旧厂房更新实施办法》和《广州市旧城镇更新实施办法》印发给你们,请认真组织实施。实施过程中遇到问题,请径向市城市更新局反映。

 

 

广州市人民政府办公厅

2015年12月11日 

第一章总则

第一条 为进一步推进和规范本市旧村庄更新改造工作,促进城乡建设协调发展,优化城市生态环境,维护农村集体经济组织和村民的长远利益,根据有关法律法规和《广州市城市更新办法》的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本市行政区域范围内,符合旧村庄改造政策且纳入城市更新(“三旧”改造)数据库的旧村庄的更新改造,以及经市政府同意,旧村庄与其他存量建设用地、零星农用地统筹整理进行成片更新改造,适用本办法。

第三条 旧村庄更新改造包括全面改造和微改造两种方式:

(一)全面改造。按照城乡规划的要求,难以通过局部改造改善居住环境、完善城市基础设施,须以整体拆除重建为主实施的更新方式。

(二)微改造。以保护历史文化和自然生态、促进旧村庄和谐发展为目的的更新方式,包含整治修缮和局部改造。

整治修缮是对环境较差、公共服务配套设施不完善的旧村庄,以改善居住环境和保护历史文化为目的,通过增加市政公共服务设施,管线下地,打通交通道路、消防通道,对单体建筑进行整治修缮和重建,实现“三线”下地、“雨污分流”,改善人居环境和提升社区功能。

局部改造是保持村庄传统特色风貌,改善居住环境,通过局部拆除、抽疏建筑等办法实施的整治。

第四条 旧村庄全面改造主要包括以下三种模式:

(一)征收储备。由政府整理土地,负责村民住宅和村集体物业复建安置补偿,整理的土地纳入储备后实施公开出让或用于市政公用设施建设,村集体经济组织不参与土地出让收益分成。

(二)自主改造。由村集体经济组织根据批复的项目实施方案自行拆迁补偿安置,由村集体经济组织或其全资子公司申请以协议出让方式获得融资地块开发融资。

(三)合作改造。由村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案,通过市公共资源交易中心公开招标引进开发企业合作参与改造,村集体经济组织可申请将融资地块协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业;或者通过融资地块公开出让引入合作企业进行改造。

第五条 旧村庄更新改造应当有利于城乡生态环境改善和产业结构调整,先规划,后实施,严格遵循规划管控。坚持以人为本、规划先行、完善配套、提升公共服务、增进社会和谐,促进经济效益、生态效益和社会效益综合提升。

旧村庄更新改造应当注重保护具有历史文化价值的古村落、古村庄、古村群,坚持“保护优先、民意优先、生态优先、公建优先”原则,立足实际、因地制宜,发掘历史文化内涵、培育特色,打造宜居、宜业、宜游的历史文化古村品牌。

第六条 市城市更新领导机构负责审议旧村庄更新改造重大政策措施,审定城市更新规划、计划和城市更新资金使用安排,审定更新片区策划方案和项目实施方案。

市城市更新部门负责研究起草旧村庄更新改造政策,组织编制旧村庄更新改造中长期规划、年度计划、更新片区策划方案、专项资金使用计划,建立常态的基础数据调查制度,组织各区政府开展基础数据调查工作,建立城市更新数据库,统筹安置房建设使用计划,建立审核协调机制,统筹旧村庄更新改造项目审核,并对项目实施进行监督管理。

各区政府是本辖区旧村庄更新改造工作的责任主体,负责组织编制旧村庄更新改造计划,旧村庄更新改造项目前期摸查,编制片区策划方案、项目实施方案和拆迁补偿安置方案,做好与拆迁补偿安置、项目运作、建设管理相关的维护社会稳定等工作。

各相关行政主管部门在各自法定职责范围内依据市城市更新领导机构的决策开展旧村庄更新改造的相关工作。

第七条 旧村庄改造可多渠道筹集更新资金来源,包括:

(一)市、区财政投入的城市更新资金;

(二)国家有关改造贷款政策性信贷资金以及各级财政的新农村、文明村建设经费;

(三)整理村集体及成片低效土地后节余土地的出让金收入;

(四)参与改造的市场主体投入的更新改造资金;

(五)村集体、村民及其他权属人自筹更新改造经费;

(六)其他符合规定的资金。

第八条 旧村庄更新改造应当与查处违法用地、违法建设相结合。区政府应当建立有效机制,杜绝新增违法用地、违法建设,加大对现状违法用地、违法建设的查处。

镇政府、街道办事处应当开展对辖区内违法建设的日常巡查、发现、制止、拆除、报告等工作,及时有效制止违法建设行为。

村民委员会、村集体经济组织应当自觉加强对本村村民建房的管理,保障村集体共同利益。

 

第二章改造策划

第九条 城市更新片区包括旧村庄更新改造的,在片区策划方案中应当明确发展定位、更新策略和产业导向、城市公共配套基础设施设置等内容,进行经济可行性、规划实施可行性的评估,测算安置、复建规模和改造效益。

片区策划方案应当将旧村庄的现有居住人口规模纳入统计,计入公建配套的计算基数,以进一步完善相关配套设施。

第十条 片区策划方案应当根据城市更新数据库中的相关基础数据编制。

城市更新数据库中相关数据尚不健全的,由区政府牵头负责,组织开展调查工作,完善土地、房屋、规划、人口、历史文化遗存等基础数据。

区政府可结合土地调查、地形丈量、有资质的机构对现状土地房屋的测量成果等,获取土地、房屋基础数据。

市城市更新部门应当对区政府调查的基础数据进行审核,符合有关基础数据调查规定的,纳入城市更新数据库。

第十一条 片区策划方案应当确定旧村庄改造范围。旧村庄改造范围由市城市更新部门会同区政府按以下原则确定:

(一)以自然村或行政村形成并纳入城市更新(“三旧”改造)数据库范围的建设用地为基础,根据该集体经济组织集体土地所有权权属范围、土地利用现状图、城市总体规划图、第二次土地调查影像图、新一轮土地利用总体规划图叠加信息,合理确定旧村庄更新改造范围。

(二)旧村庄在全面改造项目用地范围原则上以旧村庄的建设用地范围为基础,属于村集体(含该村属下经济合作社)权属范围的用地应当全部纳入更新改造,可以结合所在地块的特点和周边路网结构,合理整合集体经济发展用地、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源,实施连片整体更新改造。

(三)村集体有留用地指标欠账的,可通过留用地落地的方式将符合城乡规划的村集体土地纳入旧村庄改造范围;村集体没有留用地指标欠账的,可采取村集体申请预支留用地指标或村集体承诺今后发生征地时不再申请留用地等方式,将符合城乡规划的村集体土地纳入旧村庄改造范围。改造范围内的农用地,符合边角地、夹心地、插花地的,不需要抵扣留用地指标。

第十二条 片区策划方案应当确定旧村庄的改造方式和改造模式。

对位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响、通过局部改造难以改善居住环境的旧村庄,可以确定为全面改造;对具有历史文化保护价值或基本符合城市规划要求的旧村庄,可以确定为微改造。

对涉及重大基础设施建设或权属复杂、不能实行土地归宗后联合改造或同一主体改造的旧村庄项目,可确定为政府征收储备模式;对权属单一、征求意见获得村集体经济组织成员80%以上同意改造的村,可确定为合作改造或自主改造模式,并由区政府在征求意见的基础上确定复建安置总量核算方式,核算方式确定后不得变更。

第十三条 片区策划方案应当综合人口、户籍、现状建筑量等因素,以不突破规划可承载能力,保障改造切实可行为原则,核定旧村庄改造复建安置总量。片区策划方案确定的复建安置总量不得突破。

住宅复建总量按照“栋”或者“户”两种方式进行核定。

“栋”方式核定的,住宅复建总量按照每栋村民住宅280平方米乘以改造范围内合法的村民住宅总栋数或以合法村民住宅建筑基底总面积的3.5倍,并以不超过总量10%的比例上浮后核定;以“户”方式核定的,住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定,“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。住宅复建安置总量不含住宅公建配套建筑面积。本款所称“合法”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明、确认属于一户一宅的建设证明等。

集体经济组织物业复建总量按集体经济组织合法建筑面积1∶1核定复建量。对2007年6月30日之前建设的违法建筑,按照现有建筑面积2∶1比例核定复建量;对2007年6月30日之后建设的违法建筑,不予核定。本款所称“合法”是指有房屋产权证或合法报建手续。

第十四条 片区策划方案编制阶段,区政府应当组织区城市更新部门、属地镇(街道)就改造意愿、改造方式、模式、复建安置总量核定等,以座谈、问卷、代表会议等多种方式充分征求改造范围内业主意见。

由区政府组织编制的片区策划方案,报市城市更新部门;市城市更新部门组织市有关职能部门进行联合审查后,报市城市更新领导机构审定。

第十五条 片区策划方案经市城市更新领导机构审定后,涉及调整控制性详细规划的,由市城市更新部门或区政府依据经审定的片区策划方案编制控制性详细规划调整论证报告,提出规划方案意见,申请调整控制性详细规划,提交市规划委员会审议并经市政府批准。

 

第三章项目实施方案

第十六条 片区策划方案经市城市更新领导机构审定后,由区政府按照规定组织编制项目实施方案。项目实施方案应当委托具有乙级以上规划资质的规划设计单位编制。

项目实施方案应当以纳入城市更新数据库的数据为基础,根据片区策划方案和经批准的控制性详细规划编制。项目实施方案应当明确现状调查成果、改造范围、用地界址、地块界线、复建和融资建筑量、改造成本、资金平衡、产业项目、用地整合、拆迁补偿安置、农转用报批、建设时序、社会稳定风险评估等内容。

区政府应当委托有资质的勘测机构,出具土地勘测定界技术报告和房屋调查成果报告,并对项目实施方案数据的合法性和准确性进行认定。对已确权或取得合法用地批文的,由区国土规划部门出具土地、房屋产权登记查册表或用地证明文件;对没有确权或没有取得合法用地批文但办理过规划报建手续的,由区国土规划部门出具意见;对没有规划、国土批准文件的,由城管部门会同属地镇、街道出具意见。区政府应当对经认定的数据进行公示。数据公示应当在改造项目所在地和区城市更新部门官网公示15日以上,对数据有异议的,数据调查和核查部门应当予以答复,确有错误的,应当更正。

市城市更新部门应当对区政府认定的数据进行核查,其中对土地房屋数据应当委托专业机构进行全面核查。经核查,房屋建筑总量、按性质分类的各类建筑量、违法建筑(应明确建设时间)、合法建筑、建筑栋数、基底面积等各类数据总量误差超过5%的,应当由属地区政府重新组织数据调查,并在实施方案中相应扣减区政府和村集体的规划节余量的分成比例。历史文化遗存数据由市城市更新部门会同文物主管部门核查。

房屋建筑总量、按性质分类的各类建筑量、违法建筑(应明确建设时间)、合法建筑、建筑栋数、基底面积等各类数据总量较片区策划方案的基础数据误差超过5%,且无充分、正当理由的,应当按《广州市城市更新办法》第五十四条、第五十五条的规定问责。

项目实施方案包含拆迁补偿安置方案。拆迁补偿安置方案的补偿安置原则、标准应当参照农民集体所有土地征收补偿办法和本市村庄规划建设管理的有关规定执行。

第十七条 区政府应当组织专家对项目实施方案的经济性、可行性和实施风险进行论证,并相应提出完善措施。

区政府应当根据专家论证意见组织修改形成实施方案征求意见稿。

第十八条 项目实施方案征求意见稿应当向相关村集体经济组织、村民和相关权属人征求意见,征求意见时间不得少于30日。村集体经济组织、村民和相关权属人可就实施方案征求意见稿提出意见和建议。

区政府应当就项目实施方案征求意见稿征求市、区相关单位意见。征求意见后,区政府应当综合研究,充分听取各方意见,完善项目实施方案,形成项目实施方案草案及其相关说明。

第十九条 区政府应当将修改完善的项目实施方案草案报市城市更新部门审核。市城市更新部门牵头会同市城市更新领导机构成员单位进行研究并提出审核意见,重大复杂项目应报市城市更新领导机构研究协调。

市城市更新部门应当书面向属地区政府反馈审核意见。区政府应当按照审核意见修改完善项目实施方案,并形成项目实施方案村民表决稿。

第二十条 全面改造项目实施方案村民表决稿(含拆迁补偿安置方案)经村民(含村改居后的居民)和世居祖屋权属人总人数的80%以上同意后,由区政府根据村民同意的表决稿形成项目实施方案送审稿,送审稿报市城市更新部门。市城市更新部门对表决情况审核后,对高比例表决通过的送审稿,优先提交市城市更新领导机构审议;市城市更新领导机构优先审议高比例表决通过的送审稿。

微改造的表决按照本办法第四十六条的规定执行。

第二十一条 市城市更新领导机构应当对项目实施方案送审稿中的现状调查成果、改造范围、用地界址、地块界线、规划实施、复建和融资量测算(拆建比)、改造成本、融资楼面地价、资金平衡方案、改造方式、改造风险评估、拆迁补偿方案及表决情况等进行审议。

市城市更新部门根据市城市更新领导机构议定事项,在市城市更新领导机构审定项目后向区政府核发项目实施方案批复。项目实施方案需要完善的,应当先按市城市更新领导机构审议意见修改完善。项目实施方案批复应当在城市更新部门官方网站上公布。

市城市更新领导机构审议意见对拆迁补偿安置方案进行修改的,需要按照审议修改后的方案重新组织村民表决。

第二十二条 项目实施方案审批确定后,区政府组织村集体签订补偿安置协议。对于住宅房屋可分期签订补偿安置协议,每一期应当达到80%以上权属人签约后方可启动房屋拆除工作。

补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内仍未达到80%以上权属人签约比例的,项目实施方案应当重新报批。

 

第四章改造实施

第二十三条 征收储备类项目由政府按照土地整理和土地出让两阶段模式推进。

区政府负责土地的前期开发整理,区城市更新部门具体负责村民住宅和村集体物业复建安置补偿。复建安置地块可以划拨方式,由政府依法确定的相关企业代建完成后,直接确权给村集体经济组织、村民和相关权属人。复建安置地块之外的其余土地完成前期开发整理后,纳入土地供应计划,由政府按规定组织供应;也可以配建村民住宅和村集体物业复建安置房作为出让条件,将融资地块、市政配套地块与复建安置地块一并通过公开方式出让给开发企业,项目建成后,市政配套项目按规定移交给市区相关部门,复建安置项目直接确权给村集体经济组织和村民。

第二十四条 合作改造类项目由区政府主导,由村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案,公开引进合作企业参与改造;或通过土地公开出让,引进合作企业参与改造。

合作改造类项目可以一次性引入合作企业,也可按照土地整理、土地开发两阶段分别引入合作企业。

第二十五条 合作改造类项目一次性引入合作企业应当符合以下规定:

(一)项目实施方案批复前,村集体经济组织不得自行选取合作企业。项目实施方案批复后,方可开展合作改造方案的拟定和项目实施主体的选择、确认工作。

(二)村集体经济组织应当通过市公共资源交易中心公开选择合作企业参与改造。村集体经济组织根据项目实施方案和确定的拆迁补偿安置方案,制定引入合作企业的招标、挂牌、拍卖文件,报区政府审核同意后,委托市公共资源交易中心以“招拍挂”方式确定合作企业,公开择优选择合作企业参与改造。在市公共资源交易中心发布的招标、挂牌、拍卖公告信息,应当同步在改造项目所在地的区、镇(街道)、村(联社)农村集体资产交易服务机构发布。

(三)招标文件应当对包括项目实施方案、已经表决通过的拆迁补偿安置方案、现状违法建设量和实际拆建量等内容在内的相关信息进行充分披露,禁止设置倾向性、不合理的条件,并预留足够的时间,以利于有意向的企业充分参与竞争。发布招标公告日期距投标截止日期,不得少于6个月。如招标未成的,则第二次发布招标公告日期距投标截止日期,不得少于2个月。禁止节假日及节假日前2日发布招标公告。

(四)参与招标企业应当承诺未参与该村更新改造基础数据摸查和方案编制工作;如有违反承诺的,一经核实,应当自愿退出招标、取消竞投标资格或终止相关合同。城市更新部门应当公布举报电话,加强对招标活动的监督管理。监察部门应当加强监察。村务监督委员会应当对招标活动和信息披露情况进行监督。

(五)确定合作企业后,村集体经济组织应与合作企业签订合作改造协议,明确由合作企业投资、由村集体经济组织完成改造范围内的全部土地整理工作及其他相关的具体权责要求。

(六)安置地块由村集体经济组织申请划拨使用。村集体经济组织也可申请将地块转为国有土地。

(七)融资地块由村集体经济组织在组织完成房屋拆迁补偿安置后,再按规定申请转为国有土地,直接协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业;经批准后,由合作企业与市国土部门直接签订土地出让合同。

(八)安置房和融资地块可以按照改造方案确定的分期计划进行合理的分期开发。

2015年8月18日前,按本市“城中村”改造原有关程序,通过村集体经济组织集体表决同意选择合作企业,已签订合作意向书,并按规定要求报批,经区政府批准,且经市城市更新领导机构审定的合作改造类项目,不适用本条前款规定。

第二十六条 鼓励旧村庄自主改造类项目按照土地整理、土地开发两阶段分别引入合作企业,并优先纳入旧村庄改造年度实施计划。

(一)土地整理阶段。旧村庄更新改造项目需要融资筹集资金用于土地整理的,应当以公开方式引入市场主体具体实施拆迁补偿安置工作,以承诺在限定时限内完成拆迁且拆迁补偿安置成本及合理利润最小者为实施主体,被选定的投资实施主体应当按协议约定投资参与完成土地整理,并按照约定条件获得相应的投资利润。

(二)土地开发阶段。完成融资地块上房屋补偿安置和土地整理后,确定为村集体经济组织使用的,交由村集体经济组织开发;需要引入合作企业的,由村集体经济组织通过市公共资源交易中心平台公开选择开发单位或合作企业开发建设。

第二十七条 由村集体经济组织自行改造的,项目实施方案应当综合考虑融资开发成本并给予合理开发利润后确定项目的实施相关条件,项目实施主体应当严格按照约定的条件内容履行,不得变更约定内容。

融资地块在依申请按规定转为国有之后,村集体经济组织或其全资子公司可以协议出让方式取得融资地块开发融资。

村集体经济组织或其全资子公司取得融资地块土地使用权后进行转让的,应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定,完成房屋建设工程的开发投资总额的25%以上。

第二十八条 村集体经济组织自主改造项目中引入社会资本或进行融资的,应当按照本办法引入合作企业的规定执行。

负责开展自主改造的村集体经济组织全资子公司,转让部分股权的,应当视为合作改造,按照本办法引入合作企业的规定执行。

负责开展自主改造的村集体经济组织全资子公司,转让全部股权的,按《广东省农村集体经济组织管理规定》,股权转让由村集体经济组织成员大会表决通过后,应当按照《广州市农村集体资产交易管理办法》,在市或所在地区一级三资交易平台公开挂牌转让。

第二十九条 旧村庄改造分期开发应当符合以下要求:

(一)分期实施应当按照安置地块优先于融资地块的顺序安排,也可每期将安置地块与融资地块结合安排,但首期应当优先建设安置房。

(二)居住用地内(安置房用地除外)独立设置的市政公用设施和公共服务设施应当在分期开发规划地块建设总量(不含市政公用设施和公共服务设施)完成50%前建设完毕,并取得建设工程规划验收合格证。其中,垃圾压缩站、变电站、公共厕所、综合医院、卫生服务中心、卫生站、消防站、派出所、燃气供应站、公交首末站等设施应当先于住宅首期工程或者与其同时申请建设工程规划许可证,并在住宅首期工程预售前先行验收,取得建设工程规划验收合格证。

(三)未完成整体开发之前,单个项目不得转让。

第三十条 合作企业或融资地块竞得人应当按规定在旧村庄动迁之前,在指定银行设立复建安置资金专用账户,结合项目分期开发时序,按要求足额存入复建安置资金。

第三十一条 旧村庄改造拆迁补偿安置工作应当遵循“先安置、后拆迁”的原则。村集体给予补偿后,被拆迁人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

改造过程中要先行启动安置房建设,在保证工程质量的前提下,加快项目建设,及时妥善安置动迁村民。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使搬迁。禁止建设单位参与拆迁活动。发生重大恶性事件的,严肃查处并追究责任。

第三十二条 鼓励利用村集体旧厂房建设安置房,先行进行村民安置。鼓励早签约、多得益、先选房。区政府可制定具体的奖励办法。

第三十三条 政府征收储备的项目,由各区依法进行征收。对经协商达不成一致的留守户,依法通过行政裁决、司法诉讼、强制执行等方式解决。

合作改造、自主改造项目,村集体经济组织与村民之间就已签订的补偿安置协议产生争议的,村民理事会可进行协调;协调无果的,可依法提起民事诉讼。

合作改造、自主改造项目,经村民大会或村民代表大会依法表决,由村集体经济组织自愿申请将集体建设用地转为国有建设用地的,对少数无法达成协议的村民,应当加强宣传、解释工作,村民理事会也可协助村民委员会、村集体经济组织进行协调;经多次协商仍无法达成协议的,由区政府依法作出征收补偿决定,并依程序申请法院强制执行。

第三十四条 对已全额缴清土地出让金并拆迁平整完毕的地块,可根据规划文件以宗地为单位分块申办土地证。旧村庄改造完成拆迁补偿安置并注销原土地、房屋产权登记后申请办理土地确权登记。

根据项目实施方案属保留范围的房屋,符合规定补偿标准,已进行违法用地处罚且符合确权条件的,可办理确权登记;属拆除后安置村民住宅的,须凭拆迁补偿协议、本村村民身份证明等资料办理确权登记;集体物业凭批准的项目实施方案确认的面积、性质等资料办理房屋确权登记;其他合法权属人凭拆迁补偿协议等资料办理房屋确权登记。

被拆迁人按规定取得的拆迁安置住宅不受商品房限购政策限制。

 

第五章利益调节

第三十五条 对更新范围内规划建筑总量与规划技术指标控制要求不一致的情况,可通过区域内统筹异地安置、节余面积奖励等办法解决。

第三十六条 旧村庄更新改造项目应当结合土地市场情况,参照半年内土地公开出让成交价格和周边区域新建商品房交易价格,按照下列程序综合确定融资楼面地价:

(一)片区策划方案上报市城市更新部门前,由区政府委托有资质的评估机构评估,并按规定审议融资地价;

(二)项目实施方案上报后,由市城市更新部门会同国土部门进行审核并可组织专家审议、多家评估公司比选,出具融资地价的审核意见后报市城市更新领导机构审定。

第三十七条 旧村庄更新改造项目,经审定的项目实施方案确定的建筑面积(用地)与规划的建筑面积(用地)相较有节余的,按照4∶3∶3的比例由市政府、区政府、村集体进行分配;市、区政府用于增加公建配套或统筹建设城市更新改造安置房,村集体用于改造项目的统筹安排。

第三十八条 旧村庄改造选择合作企业过程中,经竞争节余的融资建筑面积由区政府和村集体按照5∶5进行分配,用于改造项目的统筹安排。节余的融资地块土地纯收益扣除按规定计提和上缴的部分后,由区政府和村集体按照5∶5的比例分成;区政府所得部分用于设立城市更新资金,专项扶持本区城市更新项目。

第三十九条 符合条件的旧村庄安置复建房项目,依据棚户区改造政策,按照安置复建面积“建一免一”的原则,减免城市基础设施配套费,并可在本市权限范围内依法减免其他行政事业性收费和政府性基金。

税务部门应当发挥税收调节作用,加大相关税费的收缴力度,建立和完善相应的税费征收监督机制。

第四十条 融资地块由政府储备公开出让的,土地出让金以实际成交价格为准。融资地块按照合作改造和自主改造以协议方式出让的,按申请办理土地出让手续时点市场评估价20%计收土地出让金。

村集体经济组织或个人依法将集体建设用地转为国有建设用地的,发生出售、交换、赠与(不含继承)或自行申请补办土地出让时,按申请时点相应土地用途市场评估地价的20%或房屋市场评估价的5%计收土地出让金。

 

第六章微改造

第四十一条 以保护历史文化和自然生态、促进旧村庄和谐发展为目的旧村庄微改造项目,本章有特别规定的,适用本章规定,本章无特别规定的,适用本办法第一至五章规定。旧村庄微改造项目涉及办理融资地块出让的片区策划、方案编制及审批和项目实施,应当适用本办法第二至五章规定。

第四十二条 鼓励村集体增加市政基础设施和公共绿地,实施管线下地,并利用旧厂房、留用地建设农民公寓、公共租赁房等项目,对旧村庄进行抽疏整治。

市相关职能部门负责审批农民公寓的建设规划并予以划拔供地,区政府负责审批扶持引导资金的使用。

第四十三条 区政府组织进行基础数据摸查,征询村民意见,对旧村庄改造范围进行划定和认定,并编制微改造方案。确有资金平衡需要的,可以把集体低效物业用地和留用地纳入改造范围进行综合改造。

第四十四条 旧村庄微改造的费用由村集体和村民投入为主,政府原则上只给予宅基地换房的安置规模,并按片区基准容积率核算外来务工人员租赁住宅的建设规模,对于这两类住宅的建设成本不给予融资建筑面积。对将城市基础设施纳入旧村庄微改造一并实施的,可统筹考虑相关融资及代建工作。

第四十五条 旧村庄微改造项目实施方案如不涉及控制性详细规划调整的,可由区政府按照《广州市城市更新办法》及配套文件审批后,向市国土部门申请办理供地。

旧村庄微改造项目实施方案如涉及控制性详细规划调整的,由区政府报市城市更新部门审核复建安置规模后呈市城市更新领导机构审议,并按程序报市规划委员会,完成控制性详细规划调整后可申请相关用地的划拨。

第四十六条 微改造项目实施方案按照《广东省农村集体经济组织管理规定》中涉及村民切身利益的重大事项相关规定进行表决,表决同意后,方可上报区政府审查。

政府主导的以整治修缮为主的旧村庄更新改造项目无需进行表决。

旧村庄微改造项目实施方案涉及房屋拆迁补偿安置等重大事项的,由区政府牵头组织村民委员会或村集体经济组织按规定表决通过后启动实施。自批复之日起2年内,涉及的重大事项未能取得80%以上村集体经济组织成员同意的,批复自行失效。

第四十七条 政府可运用国家有关改造贷款政策性信贷资金等专项资金,拨款或借资扶持村集体,对旧村庄进行抽疏整治,利用低效土地兴建农民公寓或集体物业。

 

第七章附则

第四十八条 旧村庄更新改造可核算的改造成本包括前期费用、建安费用、临迁费用、拆除费用、市政费用、农转用费用、不可预见费用等,并动态调整核算办法。

集体经济物业租赁合同提前解约及停业损失补偿等在实施改造时可能发生的费用不在改造成本中单列,全部计入不可预见费据实列支。

改造项目具体启动实施阶段,由村集体自行统筹解决改造范围内违法建设拆除问题,相关费用不得纳入项目改造成本。

第四十九条 市城市更新部门负责依据本办法,起草具体项目程序指引、复建安置资金管理办法、旧村庄改造表决细则、旧村庄改造成本核算办法、旧村庄微改造技术规范等相关配套文件,报市政府批准后实施。

第五十条 本办法自2016年1月1日起施行,有效期5年。有效期届满或相关政策法规依据变化,根据实施情况评估修订。

本办法施行前项目实施方案已通过原市“三旧”改造领导小组审议且在有效期内的,不适用本办法。

 

广州市旧厂房更新实施办法

 

第一条 为进一步推进和规范本市旧厂房更新改造工作,完善城市功能、优化产业结构、统筹城乡发展、推进城市有机更新,根据有关法律法规和《广州市城市更新办法》的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 市辖区内2007年6月30日前建成或取得土地使用权的“退二”企业用地及低效利用的旧厂房、旧仓储、旧站场、旧市场等(以下统称旧厂房)建设用地,符合以下条件的可列入改造范围:

(一)经划拨、出让等方式合法取得国有土地使用权的土地、符合登记确权条件(含1987年1月1日前已使用)的历史国有土地;

(二)已取得合法集体建设用地使用权的旧厂房用地;

(三)按照省“三旧”政策完善历史用地手续的原集体旧厂房用地。

2007年6月30日后建成或取得土地使用权的旧厂房项目,不适用本办法。

2007年6月30日前取得国有土地使用权的旧厂房,其用地未按照土地划拨决定书或土地出让合同约定进行建设的,不适用本办法。

2009年12月前已列入我市“退二进三”目录并已签订补偿协议取得部分或全部补偿款的旧厂房用地,不适用本办法。

第三条 旧厂房更新改造应当遵循“政府主导、企业参与、科学规划、连片改造、配套优先、集约节约”的原则,以促进产业转型升级、转变经济发展方式、提高土地高效利用为目的,充分调动土地权属人的积极性,鼓励金融、总部经济、文化体育等现代产业发展,推动制造业高端化发展,增加生态用地和公共配套设施用地,优化城乡环境。

第四条 旧厂房更新改造项目应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡总体规划和控制性详细规划。

旧厂房更新改造项目应当符合片区策划方案确定的发展定位、更新策略和产业导向,纳入年度城市更新项目实施计划,有序、稳步推进。

第五条 市城市更新领导机构负责审议旧厂房更新改造重大政策措施,审定城市更新规划、计划和城市更新资金使用安排,审定旧厂房更新改造项目实施方案。

市城市更新部门负责研究起草旧厂房更新改造政策,组织编制年度旧厂房更新改造项目计划、专项资金使用计划,负责旧厂房更新改造项目方案审核、用地整合及批后监管。

各区政府负责组织本辖区旧厂房更新改造的具体实施。

土地储备等机构依照职责协助做好旧厂房更新改造相关工作。

各相关主管部门在各自法定职责范围内依据市城市更新领导机构的决策办理旧厂房更新改造项目的行政审批。

第六条 市城市更新部门负责汇总市本级投资的城市更新改造项目基本情况,报市发展改革部门列入市政府投资项目储备库,并下达市本级政府旧厂房更新改造项目投资计划。

市财政部门每年安排一定专项资金用于政府主导项目的土地征收、收购与整理,并依法对资金使用进行监督管理。

第七条 按照旧厂房土地处置方式划分,旧厂房改造方式分为政府收储、自行改造以及政府收储和自行改造结合三种。

第八条 国有土地上的旧厂房改为保障性住房外的居住用地的,由土地储备机构收购,政府组织公开出让。除花都区、从化区、增城区外,用地规划容积率在2.0以内的,按照土地公开出让成交价款的40%计算补偿款,超出2.0部分不再计算补偿款;花都区、从化区、增城区的用地规划容积率(毛容积率,下同)在2.0以内的,按照土地公开出让成交价款的50%计算补偿款,超出2.0部分不再计算补偿款。土地出让成交后因规划调整使土地价款发生增减的,收益补偿不再调整。国有土地上旧厂房改造为居住用地方式的,由企业自行搬迁整理土地,原土地使用权人的土地整理、修复费用不再另行补偿。

权属人交地后,土地出让部门应当在1年内组织出让。未能在1年内实施出让的,土地储备机构应先行向权属人按新规划用途基准地价的40%预支补偿款,在补偿土地收益时予以抵扣。权属人逾期未交地的,每年按补偿款的10%扣减补偿款。

第九条 国有旧厂房改造为商业服务业设施用地,符合以下情形之一的,企业应当将地块交由政府收储,由政府依法收回土地使用权:

(一)位于旧城区、重点功能区的核心发展区、重点生态敏感地区以及“珠江黄金岸线”等重要珠江景观控制区范围内;

(二)位于地铁、城际铁路站点周边800米范围内;

(三)其他市政府明确规定纳入储备的。

在本条第一款规定的收储范围外,旧厂房权属人可以按要求申请自行改造或者交由政府收储。自行改造用地按照规划新用途的基准地价,扣减已缴纳的原用途土地出让金的未使用年限部分后补交土地出让金。自行改造用地应按照用地比例由旧厂房权属人无偿配建公建配套设施。政府收储部分用地,按本办法第八条的规定取得补偿。

在本条第一款规定的收储范围内,符合以下情形之一的,企业也可申请部分用地用于自行改造:

(一)权属用地(包括一个权属人拥有多宗地块的)面积超过3公顷且改造后用于建设总部经济、文化体育产业、科技研发、电子商务等现代服务业的,原业主可申请将不超过50%的规划经营性用地用于自行改造,其余用地应当纳入土地储备。自行改造部分的用地按照规划新用途的基准地价,扣减已缴纳的原用途土地出让金的未使用年限部分后补交土地出让金。自行改造用地应当按照用地比例无偿配建公建配套设施;纳入土地储备的部分按本办法第八条取得补偿款。

(二)权属用地(包括一个权属人拥有多宗地块的)面积不足3公顷(含3公顷),但旧厂房业主同意将权属用地上控制性详细规划总建筑面积的30%无偿移交政府统筹安排的,原业主可申请自行改造。经批准自行改造部分的建筑面积,按照规划新用途的基准地价,扣减已缴纳的原用途土地出让金的未使用年限部分后补交土地出让金。无偿移交政府部分的建筑面积无需补交土地出让金。由于特殊情形无法移交政府的建筑面积可按等值原则折抵货币返还政府。

第十条 国有土地上旧厂房采取不改变用地性质升级改造(含建设科技企业孵化器)方式改造的,可由权属人自行改造。按规划提高容积率自行建设多层工业厂房的,可不增收工业厂房土地出让金;用于建设科技企业孵化器的,按照《广东省人民政府关于加快科技创新的若干政策意见》(粤府〔2015〕1号)及我市有关科技孵化器建设等有关规定执行。若其配套的办公和商业服务业设施用地面积超过总用地面积7%或建筑面积超过总建筑面积14%的,应当按规定缴纳土地出让金。

旧厂房采取不改变用地性质升级改造(含建设科技企业孵化器)方式改造的,应当符合城市规划布局,符合产业导向。

第十一条 对于纳入近期及中期全面改造计划的旧村庄改造范围内的集体旧厂房,应当纳入整村改造范围,按照旧村庄改造相关政策和要求执行。

对于未纳入近期及中期全面改造计划的旧村庄改造范围内的集体旧厂房,需进行升级改造的,应当以不影响整村改造的经济平衡及实施为前提,先进行全村范围内的规划建设统筹,明确村集体复建安置用地、经济发展用地、公益设施配套用地和融资用地以及政府储备用地后,在不影响后续更新改造的情况下,可以允许集体旧厂房先行改造,并同步进行整村整治。

第十二条 用地行为发生在1987年1月1日前,或已取得同意使用土地通知书或建设用地批准书的集体建设用地或完善征收手续的建设用地,符合本办法第十一条第二款规定的,可以按照本办法第八条、第九条、第十条的规定实施改造。

第十三条 对于有合法用地手续的以及已完善历史用地手续的集体旧厂房、工业园区升级改造项目,经市城市更新领导机构审定,可不纳入旧村全面改造的,可以按照以下方式改造:

在规划承载容量允许的前提下,按现状用地面积和容积率1.8(毛)计算权益建筑面积。有留用地指标的,按旧厂房用地面积与留用地面积2∶1抵扣留用地指标,抵扣留用地指标后仍有剩余的旧厂房用地,或没有可抵扣留用地指标的,须将该部分用地或规划建筑面积的30%无偿交给政府。超过计算权益建筑面积部分的建筑面积,按照4∶3∶3的比例,由市政府、区政府、村集体进行分配。

对于申请转为国有土地的集体旧厂房用地,纳入旧村全面改造的,按规划用途市场评估价的20%缴纳土地出让金;纳入旧村微改造的,按规划用途市场评估价的30%缴纳土地出让金;其余的按规划用途市场评估价的40%缴纳土地出让金。

第十四条 旧厂房改变功能是指旧厂房保留建筑物的原主体结构,按照产业布局规划,优先满足增加公共空间和产业转型升级的需要,改变部分或者全部建筑物使用功能,但不改变土地使用权的权利主体和使用期限的改造方式。

旧厂房改变功能应符合控制性详细规划。旧厂房改变功能项目一般不增加建筑面积,因完善自身建筑使用功能确需加建附属设施的,应当按照相关规定取得规划许可文件并按照有关规定补缴土地出让金。

纳入政府收储范围的旧厂房不适用本条规定。

第十五条 旧厂房改变功能的更新项目应当缴纳的土地出让金按照以下规定确定:

(一)原有建筑面积部分,按照其改变后的功能和土地使用权剩余期限以基准地价标准计算应缴纳的土地出让金,并扣减原土地用途及剩余期限以基准地价标准计算的土地出让金;因改变功能增加的建筑面积部分,按照其改变后的功能和土地使用权剩余期限以市场评估地价标准计算应当缴纳的土地出让金。

(二)新建的建筑面积属于城市基础设施、公共服务设施及电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施的,免收土地出让金;属于新型产业用房或产业配套设施的,按照相应基准地价标准的50%计收土地出让金。

(三)非商品性质房地产转为商品性质的,应当按照有关规定另行补缴相应土地出让金。

第十六条 旧厂房用地规划为道路、绿地、政府保障性住房等公益性用地的,由政府按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》和本市农民集体所有土地征收补偿办法依法进行征收。

第十七条 旧厂房改造项目原址建筑经市文化、规划、工业和信息化部门认定属工业遗产且有保留价值的,应当按规划要求保留使用。

第十八条 有可能产生土壤污染的工业企业遗留场地再开发利用时,出让前应当开展必要的土壤环境调查和风险评估工作,确保土壤环境质量符合后续开发利用要求。

第十九条 旧厂房土地权属人与实际使用人不一致时,由土地权属人与实际使用人达成补偿协议后,再向城市更新部门提出改造申请。对实际使用人的搬迁补偿由土地权属人与其协商解决。

第二十条 旧厂房改造项目,征收、收购主体与土地权属人已签订收地补偿协议,在完善用地结案和原权属证书注销后,可申请办理土地使用权确权登记给征收、收购主体。旧厂房权属人交地后,应当按照《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》(穗府办〔2014〕12号)第(十九)条规定加强管理。

第二十一条 各相关部门应当依法查处土地权属人擅自变更旧厂房实际用途和使用功能,将工业用地和建筑用于商贸服务业经营的行为。

第二十二条 旧厂房更新改造项目由土地权属人自行改造的,自取得项目实施方案批复之日起,未在批复的时限内办理出让手续的,批复自动失效;旧厂房更新改造项目用地交由政府储备的,自取得项目实施方案批复之日起,如未在批复的时限内完成土地移交,批复自动失效。

第二十三条 市城市更新部门负责依据本办法,起草具体项目行政审批程序指引、专项资金管理办法、旧厂房改造补偿标准等相关配套文件,报市政府批准后组织实施。

第二十四条 本办法自2016年1月1日起施行,有效期5年。有效期届满或相关政策法规依据变化,根据实施情况评估修订。

本办法施行前项目实施方案已通过原市“三旧”改造领导小组审议且在有效期内的,或已签订收储协议的,不适用本办法。

 

广州市旧城镇更新实施办法

 

第一条 为进一步推进和规范本市旧城镇更新改造工作,促进城乡建设协调发展,优化城市生态环境,完善城市基础设施配套,根据有关法律法规和《广州市城市更新办法》的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内由政府依照城乡规划法等有关规定组织实施的对旧城镇危破旧房集中、基础设施落后等地段进行更新、保育、活化的活动。

第三条 对按规定纳入旧城镇更新改造的区域,按照节约集约高效用地和传承城市历史文脉的要求实施改造,以保护历史文物古迹,改善人居环境、完善公共服务配套和优化城市功能布局。

旧城镇更新应当结合历史文化名城保护,对传统特色街区、地段、人文、习俗、文物古迹和近现代史迹,应当遵循“科学规划、严格保护、发掘内涵、活化传承”的原则,保持和延续其传统格局和历史风貌,维护历史文化遗产的真实性和完整性,继承和弘扬岭南地区优秀传统文化。

第四条 旧城镇更新改造工作实行政府主导、以区为主、部门服务、属地负责。属地区政府是本区旧城镇更新改造的责任主体,负责改造前期摸查、编制改造方案和拆迁补偿安置方案、拆迁安置、建设本区就近安置房、土地整备、项目运作、建设管理、维护社会稳定等工作。

各区政府应当从实际出发,对本区域的旧城镇区进行网格化、片区化、全覆盖性梳理、调查,根据梳理、调查的基本情况,结合房屋危破状况、土地利用效率、环境条件、历史文化等因素,明确更新改造的选址范围和方案。

市城市更新部门负责制订全市旧城镇改造相关的配套政策,负责编制旧城镇改造年度计划,负责审核项目实施方案,统筹资金平衡,协调配合办理旧城镇改造涉及市级权限范围内的立项、国土规划、房管建设等各项审核、审批事项,负责指导、协调和监督各区旧城镇更新改造工作。

第五条 旧城镇更新改造资金纳入财政预算予以保障。资金主要用于旧城镇更新片区策划和方案编制、项目的现状调查、政府主导项目的收储及土地整理、项目经济难以自身平衡的扶持专项补助以及启动等。

第六条 旧城镇更新改造可以采取以下方式进行:

(一)全面改造。对危破房分布相对集中、土地功能布局明显不合理或公共服务配套设施不完善的区域,应当以改善人居环境、完善公共服务配套和优化城市功能布局为目的,按照现行城市规划和节约集约高效用地的要求实施成片重建改造。对于规模较大的旧城镇全面改造项目,可由政府先建设安置房后启动改造拆迁,并探索零星自愿申请改造、成片协商收储改造与国有土地上房屋征收相结合的更新方式。

(二)微改造。

1.整饰修缮。对零散分布的危破房或部分结构相对较好但建筑和环境设施标准较低的旧住房,可结合街区综合整治,采取原状维修、原址重建、强化安全防护措施等多种方式予以改造,消除居住安全隐患,完善各种生活设施,改善居民的生活条件。

2.历史文化保护性整治,即以历史文化保护为主要目的,并对周边环境进行整治的项目。对历史文化街区和优秀历史文化建筑,应当严格按照“修旧如旧、建新如故”的原则进行保护性整治更新,按照“重在保护、弱化居住”的原则,依法合理动迁、疏解历史文化保护建筑的居住人口。探索采取出售文化保护建筑使用权或产权的方法,引进社会资金建立保护历史文化建筑的新机制。

第七条 对于纳入年度实施计划的旧城镇改造项目,由区政府组织对改造范围内的人口、户数、土地、房屋、文化遗存、改造意愿、公共服务设施等进行详细调查。其中,人口、户数等信息由户籍管理部门出具意见;土地、房屋现状调查由区国土规划部门根据有资质的测绘机构出具的土地勘测定界技术报告书、房屋测绘成果,对土地权属和用地证明文件以及房屋产权登记查册表等资料审核出具意见,并经区政府审查确认;对文化遗存、有保留价值的建筑、古树名木等应当征询文化、林业和园林部门意见;对现状交通和市政配套设施、公共服务设施情况以及现行控规及上层次规划的要求应当征询规划部门意见。

第八条 全面改造项目由属地区政府按照《广州市城市更新办法》的有关规定编制和报批项目实施方案。

微改造项目由区政府委托具有规划资质的规划设计单位,根据城市更新片区策划方案和现状调查成果,编制项目实施方案。项目实施方案应当参考全面改造项目实施方案编制内容并根据实际情况适当精简制定,主要包括现状调查成果、改造范围、改造成本、改造模式、规划方案、改造成效、历史文化保护专项规划、建设时序等内容。

第九条 全面改造项目应当按照以下规定征求改造区域居民的意见:

(一)第一轮,征询改造区域居民意愿,同意改造户数的比例达到90%以上(含90%)的,方可启动改造,并办理地块改造前期手续;

(二)第二轮,征询改造区域居民对拆迁补偿安置方案的意见,在规定时间内,签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居民达到2/3以上(含2/3)的,方可具体实施拆迁。

微改造项目应当征询改造区域内居民的意愿。

第十条 全面改造项目由市、区政府安排财政资金组织拆迁补偿安置,房屋拆迁完毕后,可通过公开出让融资地块土地使用权回笼资金。如项目需要引入社会资金用于拆迁补偿安置和土地整理的,应当通过公开方式,选择市场主体具体实施。被选定的投资实施主体按协议约定投资完成拆迁补偿安置和土地整理后,政府通过市公共资源交易中心平台公开出让土地,同级财政部门按照协议约定统筹安排资金,支付相应费用给投资实施主体。

由政府统筹实施的微改造项目由市、区财政安排资金。由权利主体或者街道(社区)与权利主体共同完成的微改造,可由市、区财政安排资金补贴,并在现行法规政策允许的前提下,吸引社会力量参与。

第十一条 区政府负责牵头组织制订全面改造项目征收补偿安置方案。旧城镇更新改造征收补偿安置政策和标准按照本市国有土地上的房屋征收有关政策和标准执行。

第十二条 市、区城市更新部门应当结合城市规划和旧厂、旧村改造,选址建设适配、紧凑、节地型的跨区域异地安置社区,加快配套安置房建设;同步推进异地安置房项目的市政、公建、公用、公交等配套设施建设,通过动迁导出区与导入区的分工合作,积极引进优质的教育、医疗、商业等社会资源,切实解决异地安置居民的后顾之忧。异地安置房可以通过土地公开市场引入社会资金进行建设。

市、区国土规划部门应当落实安置房用地,纳入土地供应年度计划优先保障。鼓励企业、村集体提供存量土地建设就近安置房。闲置土地、“烂尾地”、前置审批用地、划拨用地等存量土地(纳入全市“退二进三”计划的用地除外)的用地单位愿意配合建设就近安置房的,可在符合城市规划的情况下,合理调整土地用途,适当增加地块开发强度。

第十三条 市城市更新部门应当统筹使用好各种政府安置房源,将适配的房源优先用于旧城镇更新改造拆迁补偿安置。

第十四条 符合条件的旧城镇改造的安置复建房项目,依据棚户区改造政策,按照安置复建面积“建一免一”的原则,减免城市基础设施配套费,并可在本市权限范围内依法减免其他行政事业性收费和政府性基金。

旧城镇改造项目可同步享受国家、省、市有关的棚户区改造、“三旧”改造等优惠政策。

第十五条 符合以下情况的社区微改造项目,应当给予鼓励或奖励:

(一)在传统商住混合的用地格局及现状商业氛围浓厚的临主街一线界面,允许有条件地变更建筑使用用途;

(二)历史建筑的使用现状与建筑的使用性质、内部使用功能不一致,对建筑的保护产生不利影响的,建筑所有人可以按照建筑的具体保护要求提出建筑物使用性质变更;

(三)为地区提供公益性设施或者公共开敞空间的,在原有地块建筑总量的基础上,可获得奖励,适当增加经营性建筑面积。

具体鼓励和奖励操作指引由市城市更新主管部门会同国土规划部门制定。

第十六条 对旧城镇改造,应当采取不同于新区开发建设管控方式,采用适用于传统旧街区的规划技术标准,尤其是街区建筑密度、绿地率、建筑间距、消防技术要求、停车配套等方面的标准和规范。

第十七条 本办法自2016年1月1日起施行,有效期5年。有效期届满或相关政策法规依据变化,根据实施情况评估修订。

本办法施行前项目实施方案已通过原市“三旧”改造领导小组审议且在有效期内的,不适用本办法。公开方式:主动公开抄送:省府办公厅,市委各部委办局,市人大常委会办公厅,市政协办公厅,市纪委办公厅,广州警备区,市法院,市检察院,各民主党派,市工商联,各人民团体,各新闻单位。

 

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