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增城区旧村庄全面改造项目实施指引
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增城区旧村庄全面改造项目实施指引

 

各镇政府、街道办事处:

  《增城区旧村庄全面改造项目实施指引》业经区人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。执行中遇到问题的,请径向市规划和自然资源局增城区分局反映。

  增城区城市更新工作领导小组办公室

2019年4月15日

增城区旧村庄全面改造项目实施指引

(试行)

  根据广州市人民政府第157号令行政审批事权下放的规定,旧村庄全面改造项目的基础数据审核、策划方案和实施方案的审批权下放由我区实施。为规范引导我区旧村庄全面改造,做好审批事权下放承接工作,现参照广州市旧村庄全面改造项目审批流程,结合我区实际制定本指引(具体流程详见附件1)。

  一、申请标图建库和确定改造范围

(一)申请标图建库

1.申请主体:村集体经济组织。镇(街)指导村集体经济组织依据《广东省国土资源厅关于进一步做好“三旧”改造地块数据库管理工作的通知》(粤国土资三旧发〔2018〕99号)规定,根据土地利用总体规划图、最新土地利用现状图、2009年影像图等资料,将旧村庄范围内符合补录条件的地块申请纳入标图建库范围。

2.具体程序:①村集体经济组织申请→②镇(街)初审→③区城市更新部门审核→④市城市更新部门审定批复。

3.申报时间:每个季度开展标图建库动态调整,有改造意向的旧村应提前申请调整标图建库范围。

4.相关材料:《增城区标图建库动态调整资料清单》(附件2)。

(二)确定改造范围

1.确定方式:镇(街)和区城市更新部门指导村集体经济组织以自然村或行政村为单位,根据村集体土地所有权权属范围、标图建库范围、土地利用总体规划、城乡规划,并结合旧村庄下属经济合作社改造意愿合理确定。

2.确定原则:

(1)村集体所有的已建设用地应全部纳入改造范围。其中对部分不在标图建库,但符合入库标准的地块应尽量申请补报入库(标图建库宗地上盖物建设时间由原来的2007年6月30日前延长至2009年12月31日前)。

(2)边角地、夹心地、插花地(以下简称“三地”)是旧村庄改造划定规划单元的重要补充,应在划定改造范围时充分利用。“三地”需符合土地利用总体规划和城乡规划,原则上单块面积不超过3亩,累计面积不超过项目主体地块面积的10%。对于涉及“三地”面积大于3亩,或累计面积超过项目主体地块面积(不含“三地”面积)10%,且原则上不超过20%的,报市城市更新部门根据个案处理原则进行审批。

(3)综合考虑周边废弃矿山用地、国有厂房用地、现状道路、河流及产权边界等因素,实施连片整体改造。

(4)为降低改造开发强度,提升人居环境质量,村集体经济组织可以将现有留用地与旧村场统一规划、统筹使用;有留用地指标欠账的,可通过留用地落地的方式将符合城乡规划的村集体土地纳入旧村庄改造范围。留用地权益可按照我区留用地兑换物业标准配置为村集体物业。

(5)考虑我区位于广州市郊,多数旧村庄还存有农用地的特点,在旧村庄改造同时,原则上应将农用地集中流转,由镇(街)统筹招商和引入产业,建设“旧村改造”+“乡村振兴”+“垦造水田”综合项目。

  二、申报项目库和年度计划

(一)征询改造意愿

  在开展旧村庄全面改造前需充分征询村集体经济组织成员(或全体村民、户代表)改造意愿。如旧村庄改造涉及整合周边旧城镇用地或其他权属人用地的,应同步征询旧城镇居民和其他权属人的改造意愿。旧城镇改造意愿按照《广州市旧城镇更新实施办法》要求需达到90%以上。

1.征询内容:改造意愿(是否愿意改造)、改造方式(全面改造、微改造或二者结合)及改造模式(征收储备、自主改造、合作改造),同意入户测量开展基础数据调查等。

2.实施主体和对象:由村集体经济组织拟订改造意向书征询村集体经济组织成员及相关权属人意见。

3.相关材料:《旧村改造意愿表决表(参考模板)》(附件3)。

(二)申报项目库条件和程序

1.已按本指引前述规定初步确定改造范围。

2.改造地块符合土地利用总体规划和城乡规划,权属清晰,无争议。

3.改造意愿已经村集体经济组织成员代表大会表决通过(2/3以上成员代表参加,到会代表2/3以上同意)。

4.已编制初步方案,包括改造范围、初步基础数据摸查、改造成本测算和经济平衡(PPT)。

5.项目库一年两次申报,市城市更新部门分别于6月和12月审定批复;项目库实行自行退出机制,纳入项目库三年内无实质进展,到期自动退出项目库。

6.具体程序:①村集体经济组织申请→②镇(街)初审→③区城市更新部门审核→④市城市更新部门审批。

7.相关材料:《增城区XX村城市更新项目初步方案(参考模板)》(附件4)。

(三)申报年度计划条件和程序

1.已纳入项目库。

2.改造方式和改造模式已经村集体经济组织成员(或全体村民、户代表)80%以上同意。

3.一般具备在当年内完成实施方案审批的基本条件。

4.具体程序:①村集体经济组织申请→②镇(街)初审→③区城市更新部门审核→④区政府同意→⑤市城市更新部门审核→⑥市城市更新工作领导小组审定批复。

5.申报时间:年度计划由市城市更新部门根据工作安排每年下半年申报下一年度计划。

6.相关材料:《增城区城市更新项目库和年度计划资料清单》(附件5)。

  三、基础数据调查、公示及核查

(一)基础数据调查

1.调查内容:主要对改造范围内的土地、房屋(含国有部分和集体部分)和人口、经济、产业、文化遗存、古树名木、公建配套及市政设施等数据进行调查。城市更新基础数据调查涉及测绘工作的,调查单位应具备乙级以上房产测绘资质。

2.实施主体:由镇(街)组织进行,合作意向企业不得自行开展基础数据调查。

3.开展条件:①改造范围已初步确定;②80%以上的村集体经济组织成员(或全体村民、户代表)同意改造;③合作改造类项目已按规定确定合作意向企业。

4.实施步骤:①村集体经济组织向镇(街)提出申请→②镇(街)同意并组织公开招标选择调查单位→③村集体经济组织、合作意向企业、调查单位、镇(街)签订协议开展测量工作→④调查单位对改造范围内的土地及房屋等进行外业调查和测量、共享数据处理和统计,形成基础数据调查成果(含土地勘测定界报告和房屋测绘成果报告)。

5. 基础数据调查主要通过调查单位外业调查、测绘和各相关单位之间提供共享数据相结合方式获取。

  各单位负责共享并确认以下数据:

①市公安局增城区分局:改造范围内的户籍人口数据;

②镇(街)、村(社)或居委:村集体经济组织成员(股民)、世居居民、非村民人口、外来人口、流动人口、户数、房屋、土地等数据;

③市规划和自然资源局增城区分局:改造范围内的2009年土地利用现状、最新土地利用现状、土地利用总体规划、城乡总体规划、“三旧”改造标图建库、房地产权属证明查册、历史建筑和传统风貌建筑线索、留用地指标及违法用地情况等数据;

④区住房城乡建设局:改造范围内的市政基础设施及公建配套分布情况(市政配套情况);

⑤区文化广电旅游体育局:改造范围内的文化活动中心、各级登记文物和历史文化遗存等数据;

⑥区林业园林局:改造范围内公布保护的古树名木、林地图斑等数据;

⑦区城市管理综合执法局:改造范围内的历年来未拆除违法建设情况(处罚决定书)等;

⑧区教育局:改造范围内的配套教育设施等;

⑨区水务局:改造范围内河涌及建筑物退缩距离要求等;

⑩市生态环境局增城区分局:改造范围内涉及饮用水水源保护区情况及环境保护要求等。

(二)基础数据公示

1.申请条件:①形成土地勘测定界报告;②形成基础数据调查成果报告(含公示要求所有数据内容),经征求各相关单位意见(不少于10个工作日)后,以镇(街)党政联席会议综合确认为准;③入户测量率达到80%以上(按栋)。

2.实施步骤:①基础数据调查成果由镇(街)党政联席会议综合确认→②镇(街)向区城市更新部门申请数据公示→③区城市更新部门组织在项目所在地和区政府官网公示(不少于15日)→④对数据有异议的,数据调查单位应予以答复,确有错误的,应当更正。

3.公示内容:原则上应包含改造范围示意图,拟改造范围面积,人口数据(户籍数、人口数),房屋总体数据(集体物业总面积、私人房屋总面积、合法房屋总面积、三层半以下总面积、占地面积以及其他房屋数据),公建配套及其他市政设施情况,历史文化遗存数据,现状房屋坐落、权属、结构、用途,测绘单位名称和资质证书等。

  参考模板:《XX镇(街)关于对XX村旧村庄更新改造项目基础数据进行公示的函》(附件6)。

(三)基础数据核查

1.实施步骤:①基础数据公示完成以后,由区城市更新部门委托第三方单位对基础数据进行核查→②核查单位原则上30日内完成核查并出具核查报告。

2.核查内容:对数据一致性100%进行核查,不合格的予以修正;对房屋调查和房屋测绘抽查比例不少于30%,各类建筑量、基底面积等主要数据误差超过5%的,应由区城市更新部门重新组织数据调查。

3.更新改造基础数据库:建立和完善数据共享平台,核查确认的基础数据纳入城市更新基础数据库。

  基础数据调查、公示及核查等程序和内容另行制定相关指引。

  四、选择合作意向企业和合作企业

(一)选择合作意向企业

  旧村庄合作改造类项目在基础数据调查前,村集体经济组织应选择合作意向企业。选择方式为公开招标,具体按照《增城区旧村改造项目公开招标选择合作意向企业试行办法》(穗规划资源增规〔2019〕1号)执行。

(二)选择合作企业

1.选择时点:基础数据调查确认公示、核查完成并确认成果合格后。

2.实施主体:村集体经济组织。镇(街)负责对公开引入合作企业全流程进行监管及日常督办、维稳工作。

3.实施步骤:

(1)组织申报阶段:①村集体经济组织委托广州公共资源交易中心(以下简称“交易中心”)制定项目招商文件(招商文件包含经确认公布的改造范围内基础数据成果主要内容、合作企业资格条件要求、公开选择合作企业的方式及程序、参选保证金金额、合作框架协议、评审办法及标准等)→②镇(街)初审提出意见→③区城市更新部门征求区城市更新领导小组成员单位意见→④村集体经济组织成员代表大会表决通过(2/3以上成员代表参加,到会代表2/3以上同意)或成员大会表决通过(1/2以上有选举权成员或2/3以上户代表参加,到会人员1/2以上同意)→⑤表决结果和招商文件在村域范围内公示(不少于7日)。

(2)公告和审核阶段:①村集体经济组织委托交易中心发布招商公告(不少于45日)→②交易中心按照招商文件约定的时间接受申请企业报名→③报名时间截止后,交易中心组织对申请企业进行资格审核和确认→④村集体经济组织负责将候选企业名单在村域范围内公示(不少于3日)。

(3)确定合作企业阶段:①村集体经济组织成员代表大会表决(2/3以上成员代表参加,到会代表2/3以上同意)或成员大会表决(1/2以上有选举权成员或2/3以上户代表参加,到会人员1/2以上同意)合作企业(如候选企业只有1个,成员代表两个2/3或全体成员50%以上同意,确认为合作企业;如超过1个候选企业,则选取得票最高的为合作企业)→②表决结果在区政府官网、交易中心和村域范围内公示(不少于7日)→③公示期满,交易中心通知被选中企业缴纳交易服务费和招标代理服务费,并向村集体经济组织发出《成交通知书》。

(4)签订合作协议阶段:①村集体经济组织与被选中企业签订合作协议,并抄送区城市更新部门和镇(街)→②合作企业根据合作协议缴纳履约保证金。

4.缴纳履约保证金:结合我区实际,综合考虑我区旧村庄现状开发强度和房地产市场价值低于广州市中心城区等情况,参照穗更新规字〔2018〕1号第六条规定,合作企业应缴纳履约保证金:

(1)用地面积<30公顷的项目应缴纳不少于1亿元(现金);

(2)用地面积≥30公顷的项目应缴纳不少于2亿元(现金);

(3)合作企业缴纳的履约保证金应存入由镇(街)、村集体经济组织、合作企业和银行四方监管的独立账户,未经镇(街)、村集体经济组织、合作企业一致同意的,任何人不得提取、挪用。

  上述用地面积是指旧村庄基础数据调查公示范围内标图建库的图斑面积。

  五、策划方案及实施方案编制

1.实施主体:村集体经济组织或镇(街)委托有乙级以上规划资质的规划设计单位编制项目实施方案。

2.方案内容:为加快项目审批效率,结合我区实际情况,可将片区策划方案和实施方案合并编制(简称实施方案)。主要包括项目背景、改造范围、现状情况(含基础数据相关情况)、改造主体及模式、土地整备、补偿安置及利益分配、融资地价评估、经济平衡与资金安排(改造成本估算)、更新改造建设方案等。

  六、方案审批、批复和实施

(一)方案审批

  实施步骤:①实施方案经镇(街)初审后报区城市更新部门,区城市更新部门和相关单位提出意见,修改形成表决稿→②表决稿(包括拆迁安置总量、补偿方案等直接涉及村民利益相关内容)经村集体经济组织成员代表会议表决通过→③提请区城市更新领导工作小组会议审议→④涉及完善历史用地手续的由区城市更新部门组织用地报批材料报市城市更新部门。

(二)方案批复

  实施步骤:①实施方案经区城市更新工作领导小组审议通过后,区城市更新部门向镇(街)核发项目实施方案批复→②项目实施方案需要进一步修改完善的,应当先按区城市更新工作领导小组意见修改完善→③实施方案的批复应当在区政府官方网站上公布→④实施方案批复后,在3年之内经村民(含“村改居”后的居民)和世居祖屋权属人总人数的80%以上表决通过的,批复生效实施→⑤批复中明确项目办理供地、流转、规划报建等手续前须完成土壤环境调查评估工作。

(三)方案实施

  实施步骤:①项目实施方案审批确定后,镇(街)组织村集体签订补偿安置协议。对于住宅房屋可分期签订补偿安置协议,缴存复建安置资金,每一期应当达到80%以上权属人签约后方可启动房屋拆除工作→②办理立项、规划、国土等行政审批申请,重点项目绿色通道审批规定的,可以纳入绿色通道办理审批手续→③项目建设→④完成验收→⑤涉及完善历史用地手续地块确权登记。

 

  附件:1.增城区旧村庄全面改造项目报批程序流程图(试行).xls

2.增城区标图建库动态调整资料清单.xlsx

3.旧村改造意愿表决表(参考模板).docx

4.增城区XX村城市更新项目初步方案(参考模板).ppt

5.增城区城市更新项目库和年度计划资料清单.xlsx

6.××镇(街)关于对××村旧村庄更新改造项目基础数据进行公示的函(参考模板).docx

  附录:政策依据

Ø《广州市城市更新办法》(广州市人民政府令第134号,2015年)

Ø《广州市城市更新办法配套文件之广州市旧村庄更新实施办法》(穗府办〔2015〕56号)

Ø《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》(穗府规〔2017〕6号)

Ø《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤国土资规字〔2018〕3号)

Ø《广东省国土资源厅关于进一步做好“三旧”改造地块数据库管理工作的通知》(粤国土资三旧发〔2018〕99号)

Ø《广州市城市更新基础数据调查和管理办法》(穗更新规字〔2016〕3号)

Ø《广州市城市更新基础数据标准与调查工作指引(试行版)》(穗更新函〔2017〕793号)

Ø《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》(穗更新规字〔2018〕1号)

Ø《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》(穗更新规字〔2017〕3号)

Ø《广州市旧村庄全面改造项目复建安置资金监管办法》(穗更新规字〔2016〕1号)

Ø《广州市城市更新局关于加强“三旧”改造项目涉及用地报批工作的函》(穗更新函〔2018〕849号)

Ø《广东省农村集体经济组织管理规定》(广东省人民政府政府令第189号,2006年)

Ø《关于印发广州市污染地块再开发利用环境管理实施方案(试行)的通知》(穗环〔2018〕26号)

 

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